商业地产资讯 (2018年4月刊 总第6期)


宏观市场

▶ 3月29日,北京市举行十五届人大常委会第三次会议,会议听取和审议了《北京城市副中心控制性详细规划(草案)》。围绕副中心行政办公、商务服务、文化旅游三大功能定位,按照“街区层面、深化方案、地块层面”三级控规编制体系,将形成一套“1+12+N”的规划体系,并重点突出水城共融、蓝绿交织、文化传承的三大特色。


▶ 3月27日,深圳市龙岗区城市更新局发布关于龙岗区六大城市更新单元计划草案,拟更新长江电缆厂城市更新单元、辉达自行车厂城市更新单元等在内的六大项目,合计拆除重建用地面积高达53.4万平米。


▶ 4月7日广东出台《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》, 该意见共分调整完善“三旧”改造地块数据库、加强土地规划保障、明确“三旧”改造申请条件、加快“三旧”用地审批、规范“三旧”改造供地、加强“三旧”改造实施监管六大项20条细则,从印发之日的2018年4月4日起施行,有效期5年。 


▶ 4月11日,国家发改委网站刊登由国家发改委、财政部、商务部、人民银行、中国银行保险监督管理委员会、证监会等六部委联合印发的《关于引导对外投融资基金健康发展的意见》,针对近年我国部分对外投融资基金也出现了资金来源不落实、经营管理不规范、业务方向不清晰等问题,意见提出将引导对外投融资基金健康发展。


▶ 4月13日,国家主席习近平在庆祝海南建省30周年大会上宣布党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。海南将分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。中共中央、国务院提出指导意见称,将实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发。


▶ 4月22日,海南省人民政府发布关于进一步稳定房地产市场的通知,指出将实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。通知强化“多规合一”,从严土地、规划管控。


企业动态

▶  苏州悠方购物中心开业

苏州悠方购物中心于2018年4月28日开业,项目位于苏州市吴中区金枫路264号,总建筑面积约12.5万平方米。项目集影院、超市、零售、儿童、餐饮、休闲娱乐与生活配套等业态于一体,设有下沉式广场、喷泉水景休闲式空中花园。进驻盒马鲜生、Grand寰亚洲立影城、星际传奇等品牌。


▶  海昌极地海洋公园将于9月正式开园

海昌在上海的主题乐园项目海昌极地海洋公园将在2018年8月试营业,并于9月28日正式开园。海昌极地海洋公园位于上海浦东新区临港新城沪城环路东侧,杞青路南,与迪士尼乐园相距约25分钟车程。公园总用地面积约为29.7公顷,总规划建筑面积约为19万平方米,由极地海洋乐园、主题度假酒店与配套商业等部分组成。


▶  远洋集团与王府井集团签署战略合作协议

3月29日,远洋集团与王府井集团签署战略合作协议,将合作打造长春首家小镇式奥莱项目。长春远洋·王府井赛特奥莱坐落于净月区永顺路,项目建筑面积达10万平方米,经营面积约5.5万平方米,拥有约3,000个停车位,预计将于2018年8月试营业。


▶  太古地产收购上海前滩实业发展有限公司前滩零售项目

3月29日,太古股份有限公司与太古地产有限公司发布联合公告称,太古地产间接拥有的全资附属公司誉都发展有限公司与上海前滩实业发展有限公司于当日达成产权交易合同,从上海前滩实业收购上海前绣实业有限公司的50%股权,代价约为人民币13.49亿元。收购事项涉及上海浦东新区前滩零售项目,预计总楼面面积11.6万平方米。


▶  深圳星河天地项目4月动工

4月2日,星河位于深圳光明新区的大丰安片区城市更新项目已动工,该项目现为星河天地项目。该项目位于光明新区光明中心区,东侧紧邻光明大道。项目更新单元拆除用地面积10.37万平方米,开发建设用地面积7.11万平方米,计容积率建筑面积44.95万平方米。将打造成集商业、办公、居住、文体娱乐及配套服务与公共空间一体的复合型、生态型城市综合体。


▶  亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托正式开市

新加坡时间3月28日,砂之船房地产投资信托作为亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托正式开市,将由砂之船资产管理私人有限公司管理,在亚洲或其他地区收购具有良好投资特色的项目。通过信托上市,砂之船集团可以有效改善企业资本结构,实现企业的轻资产转型。


▶  华夏幸福基业股份有限公司2017年实现营业收入596.35亿元

3月29日,华夏幸福基业股份有限公司发布的2017年年度报告显示,2017年实现营业收入596.35亿元,比2016年增长10.80%。华夏幸福实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,比上一年增长35.26%。


▶  北京金隅集团股份有限公司2017营业收入为人民币636.78亿元

3月29日,北京金隅集团股份有限公司发布2017年度业绩,公司营业收入为人民币636.78亿元,较2016年增加33.4%。金隅集团2017年累计合同签约面积137.76万平方米,同比增加16.9%。


▶ 阿里巴巴集团联合蚂蚁金服集团以95亿美元对饿了么完成全资收购

4月2日,阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团与饿了么联合宣布,阿里巴巴已经签订收购协议,将联合蚂蚁金服以95亿美元对饿了么完成全资收购。


▶ 广州K11购物艺术中心开业

3月31日,位于珠江新城CBD商圈内的广州K11购物艺术中心开业。这是继香港、上海和武汉之后,全球第四座开业的K11购物艺术中心,建筑面积约7万平方米,定位为“博物馆零售”。引进逾20家全国首店品牌、逾30家华南首店、及48%首次登陆广州的品牌门店。


▶ 龙湖·杭州西溪天街项目预计将于2019年9月开业

龙湖·杭州西溪天街项目预计将于2019年9月开业,该项目为杭州地铁五号线蒋村站上盖,也可由地铁二号线出站5分钟直达,以“西溪里·慢生活”为主旨,商业面积约15万平方米。


▶ 香港世茂集团董事局主席许荣茂就“梧桐田园诗艺小镇”、“葛岭芳华小镇”项目与福建省永泰县签订投资框架协议

4月8日,香港世茂集团董事局主席许荣茂就“梧桐田园诗艺小镇”、“葛岭芳华小镇”项目与福建省永泰县签订投资框架协议,两个项目总投资约200亿元。其中,“田园诗艺小镇”,总投资约150亿元,将打造成国家5A级景区和省级或国家级重点文旅特色小镇。而“芳华小镇”总投资约50亿元,打造福州区域文化、旅游、养生度假新标杆。


▶ 杭州武林广场的中央商城正式开业

4月28日,位于杭州武林广场的中央商城正式开业。该项目为杭州大厦运营操刀的下沉式景观地铁物业,建筑面积9.4万平方米,设计为地下三层结构。


▶ 南昌青山湖万达广场宣布将于12月21日开业

南昌青山湖万达广场宣布将于12月21日开业,该项目位于青山湖区京东南大道与解放东路交汇处,总建筑面积11.82万平方米,定位为区域型家庭购物中心。


▶ 陕煤集团与上海复星国际正式签署“西安市红光路长安汇国际文化旅游超MOA”和“渭南市华山Foliday温泉度假小镇”项目的合作协议

4月11日,陕煤集团与上海复星国际正式签署“西安市红光路长安汇国际文化旅游超MOA”和“渭南市华山Foliday温泉度假小镇”项目的合作协议,打造文化旅游和健康养生标杆项目,总投资近200亿元。


▶ 碧桂园集团和苏宁控股集团签署全面战略合作协议

4月12日,碧桂园集团和苏宁控股集团在广东顺德碧桂园总部签署全面战略合作协议,为期5年。双方约定,将在全国范围内开展商业地产的合作,涉及零售、投资、金融和采购等多个业务版块。根据协议,碧桂园和苏宁将在商业物业定制、基建物资的供应链采购和物流服务、配套的供应链金融服务等方面展开全面合作。


▶ 华润集团与腾讯公司签署战略合作协议

4月12日,华润集团与腾讯公司签署战略合作协议,未来双方将联手在智慧城市、医疗健康、智慧零售等领域展开战略合作。根据协议,华润凭借多年传统的行业经验以及行业场景,腾讯则利用自身移动互联网、大数据和人工智能等新技术的经验优势,以“互联网+”解决方案为具体结合点,共同推动双方在互联网产业上的深度融合和创新发展。


▶ 招商局集团与中国烟草总公司签署战略合作协议

4月15日,招商局集团与中国烟草总公司在北京外运大厦签署战略合作协议。根据协议,双方将通过战略协同、业务合作与共同推进特定项目等方式,在国际化产业布局、金融业务、综合物流、园区地产开发等领域开展全方位战略合作。4月13日招商蛇口还与天津市签署了《天津市政府与招商局集团全面战略合作框架协议》。根据协议双方将合力打造“一带一路”建设枢纽和京津冀协同发展市企合作示范项目。


▶ 云南城投拟出资4300万元与北京银泰置地商业管理有限公司、天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业共同在天津滨海东疆保税区设立云泰商业管理(天津)有限公司

4月16日,云南城投发布公告称,拟出资4300万元与北京银泰置地商业管理有限公司、天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业共同在天津滨海东疆保税区设立云泰商业管理(天津)有限公司,云南城投持股43%。云南城投、银泰商管双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设、新购公司的商业物业,优先交由云泰商业管理。


▶  华润置地将作为横岗荣德国际中心的运营管理方,对该项目进行前期规划和后期物业管理等,欲打造华润万象系列购物中心

华润置地将作为横岗荣德国际中心的运营管理方,对该项目进行前期规划和后期物业管理等,欲打造华润万象系列购物中心。该综合体总建筑面积约35万平方米,其中写字楼约10万平方米,商业约6万平方米,住宅约1.6万平方米。


▶ 富力地产将与海航地产集团合作开发大英山CBD的部分项目

4月20日,富力地产公告称,将与海航地产集团合作开发大英山CBD的部分项目,合作价款约57亿元。合作项目位于海口市国兴大道,使用权面积约9.39万平方米,土地用途为城镇住宅及商服用地,总建筑面积约 67万平方米。

品牌发展

▶ 优衣库全球概念店在深圳万象天地开业

3月30日,优衣库全球概念店在深圳万象天地开业,这家店是深圳最大一家优衣库,营业面积约为2,600平方米,是深圳万象天地10座独栋旗舰店之一。

▶ 京东在广州中华广场开出了第一家快闪店

3 月 29 日晚,京东在广州中华广场开出了第一家快闪店,取名叫“JOY SPACE 无界零售快闪店”。快闪店正式的营业时间是3月30日到4月6日,JOY SPACE 的面积约为 150平米,商品以美妆、日用品、零食为主。

▶ 又一家超级物种在南京河西中央商场开业

3月30日,超级物种在南京河西中央商场开业。超级物种中央商场河西店位于南京中央商场河西店1F,由波龙工坊、鲑鱼工坊、盒牛工坊、健康有机生活馆、麦子工坊、生活果坊、花坊组成。


▶ 达芙妮2017年实现营业额52.11亿港元,同比减少19.85%

3月28日,达芙妮国际公布截至2017年12月31日止年度,2017年实现营业额52.11亿港元,同比减少19.85%;毛利27.53亿港元,同比减少16.87%;毛利率上升1.9%至52.8%;公司所有人应占亏损7.34亿港元,同比降低10.4%。


▶ 红星美凯龙2017年实现营业收入109.6亿元,较同期增长16.14%

3月28日,红星美凯龙家居集团股份有限公司发布2017年年度报告,报告期内,红星美凯龙实现营业收入109.6亿元,较同期增长16.14%,毛利约77.96亿元,相比于2016年的毛利68.23亿元增长14.26%。


▶ 西安国际医学投资股份有限公司将向银泰百货出售开元商业100%的股权 

3月30日,西安国际医学投资股份有限公司宣布,将向银泰百货出售开元商业100%的股权,本次交易支付的对价全部为现金,交易价格约为33.61亿元。开元商业与银泰百货将共同打造会员数字化体系。建立双向互动的会员网络体系,提供个性化的商品推进和服务,为会员提供折扣优惠,实现对会员的精准营销;共同推进商品数字化工程,将加快推进新零售项目落地。


▶ 优客工场和wedo联合创业社双方已就战略合并签署相关谅解备忘录

3月26日,优客工场和wedo联合创业社联合发布消息称,双方已就战略合并签署相关谅解备忘录。此次收购后,优客工场携手wedo联合创业社共同打造以深圳为核心的粤港澳大湾区第一共享办公平台, 共同助力粤港澳大湾区创新经济的健康成长。


▶ 宝能旗下新零售业态——万麦便利店8家店在深圳同时开业

3月31日,宝能旗下新零售业态——万麦便利店8家店在深圳同时开业。至此,宝能万麦便利店共有门店达9家。未来宝能将主打三大主力业态,重点打造仓储式会员店“东市西市”、精选会员店“悠宝利”和生鲜加强型便利店“万麦”。


▶ 美团全资收购摩拜单车

4月3日,摩拜单车就美团收购一案举办了股东会议。经股东投票,最终确定美团全资收购摩拜单车。摩拜将以37亿美元的总价出售给美团,包括27亿美元的实际作价(12亿美元现金及15亿美元股权)和10亿美元的债务。


▶ 阿里集团将占据万达电影第二大股东席位

近日,万达电影披露股权变动公告,公司股东万达投资向阿里巴巴关联企业杭州臻希投资管理有限公司转让9,000万股股票,转让价为每股51.96元,总计46.76亿元。阿里集团将占据万达电影第二大股东席位。


▶ 蜜芽收购悠游堂位于北京、上海、广州和一些主要二线城市的40余家门店

4月6日,蜜芽正在收购悠游堂位于北京、上海、广州和一些主要二线城市的40余家门店,收购工作已经接近尾声。加上蜜芽此前自持的10余家门店,蜜芽拥有的乐园门店数量、面积和服务会员数已跃居国内第一梯队。单店面积从500平米到3,000平米,业态包括游乐、早教和零售,为1-12岁儿童提供一站式娱乐和服务场景。


▶ 苏宁收购迪亚中国

4月4日,迪亚天天发布公告称,就出售迪亚中国100%股权事项与苏宁签订了有约束力的购买与出售协议。在获得政府部门的审批并完成收购之后,苏宁易购将输出智慧零售解决方案,加速苏宁小店在上海地区的布局和落地。


▶ 苏宁在广州地区2018年将新开134家门店

近日,据透露苏宁在广州地区2018年将新开134家门店,包括新开苏宁小店100家、苏宁生活广场1家、苏宁电器店4家、红孩子门店4家、苏宁影城4家、苏宁体育专业店2家、苏宁极物1家、苏宁直营店15家、无人店3家。


▶ 伊势丹超市在成都银泰中心in99开业

4月8日,伊势丹超市ISETAN SUPERMARKET在成都银泰中心in99开业。这是伊势丹百货2007年进入成都以来首次以超市单店形式扩张,伊势丹精品超市经营面积2,500平方米。


▶ 永辉2017年实现营业总收入585.91亿元,同比增长19.01%

永辉2017年度报告显示,公司2017年实现营业总收入585.91亿元,同比增长19.01%,归属于上市公司股东的合并净利润18.17亿元,同比增长46.28%。截止2017年末,永辉门店总数突破800家,分布于全国21个省市。2017年,永辉共新开332家店,其中包括创新业态永辉生活店172家、超级物种27家。


▶ 华润万家在杭州及南京的大卖场业态正式入驻京东到家

4月16日,华润万家与京东到家共同宣布,华润万家在杭州及南京的大卖场业态正式入驻京东到家,双方将共同打造线上线下一体化和数字化的服务能力。此前华润万家和京东到家已经签署了全面合作协议,华润万家旗下各零售品牌都将入驻京东到家。除了首批入驻的杭州、南京大卖场业态外,还将陆续涵盖全国30多个主要城市的2000多家门店。


▶ 1-3月万达电影累计实现票房29.6亿元,同比增长30%

4月10日,万达电影发布公告称,2018年3月,公司实现票房7.9亿元,观影人次1,974.2万人次。1-3月,万达电影累计实现票房29.6亿元,同比增长30%;累计观影人次7,128.8万人次,同比增长32%。截止2018年3月31日,万达电影目前拥有已开业直营影院535家,内含4,726块银幕。


▶ 无印良品2017年3月~2018年2月总收入为3,795亿日元,同比增加13%

无印良品母公司良品计画公布2017年3月~2018年2月财报。总收入为3,795亿日元,同比增加13%。净利润为3,011亿日元,同比增加 16.6%。其中,中国市场收入为689亿日元,增加25.4%。


▶ 优衣库母公司日本迅销公布,截至2月底的第二财季运营利润增长35%

优衣库母公司日本迅销4月12日发布,截至2月底的第二财季运营利润增长35%,约为566亿日元。截至2月底的上半财年,该公司净利润增长7.1%,至1,041.5亿日元。


▶ 横店影视股份有限公司发布了2018年第一季度实现营业收入9.31亿元,同比增长39.91%

4月16日,横店影视股份有限公司发布了2018年第一季度报告。报告显示,一季度实现营业收入9.31亿元,同比增长39.91%,实现归母公司净利润1.89亿元,同比增长63.75%。


▶ 永辉超市发布2018年第一季度报告实现营业收入187.67亿元,同比大幅增长22.97%

4月19日,永辉超市发布2018年第一季度报告。报告期内,永辉超市实现营业收入187.67亿元,同比大幅增长22.97%,归属于上市公司股东的净利润为7.48亿元,同比微增0.56%。报告指出,一季度永辉超市新开19家精品超市、11家超级物种以及47家永辉生活,同时签约36家精品超市、7家超级物种、20家永辉生活。


▶ 天猫国际首家线下门店——杭州西湖银泰店正式开业

4月20日,天猫国际首家线下门店——杭州西湖银泰店正式开业,该店位于西湖银泰负一楼,面积约300平方米。该店为周边5公里用户,提供当日配送到家和当日到店自取服务。

业界观点

▶ 蓝润贾耀勇,4问剖析新形势下如何创新与突围


行业未来发展趋势?

场景时代、跨界融合、智慧商业


“场景”原指电影工厂,电影拍摄的概念。以前购物中心过多强调功能性消费的满足。而如今更多强调的是提供愉悦和轻松的开放的环境,让消费者得到更多的满足。面对激烈的商业竞争,及各式各样层出不穷的的购物中心,要在市场上提供差异化产品,不同的实体商业要体现不同的场景化环境来吸引消费者,实现导流。


贾耀勇指出,90后、00后逐渐成为消费的主力,二次元等文化的兴起,无一不对商业市场产生着重大的影响,实体商业正在经历着人、货、场关系的重构,如今的商业更强调以人为本,将商品和商场围绕消费者进行重构

实现“人”、“货”、“场”的合而为一,形成富有温度的新型商业生态圈。“识人”、“定场”、“造货”成为新时代商业发展的重要思路,未来的商业,将更加专注于识别人的需求,注重商业场景的打造,以及特色商品的迭代升级。也就是说,购物中心经营的是生活方式,对商业场景、功能创新、业态融合、店铺组合的要求很高,特色和差异是购物中心的生命。在这种局面下,主题化渐成购物中心的破局之道。


跨界融合,指传统商业模式及商业业态多样化、多领域嫁接。更多创新的、跨界的业态会实现一个多领域的融合,蓝润商业从2016年开始便组织招商、运营及企划团队进行了针对餐饮、儿童、影视+、文创、大健康、运动、酒吧等7大创新业态组合如何进入购物中心的研究。我们认为这种创新业态导入的跨界融合将会是未来的一个大方向,其竞争力主要体现在主题化、差异性、体验式的社交、娱乐消费上。除了通过建筑创新、展示方法改变以及增加文化特色和品牌资源以外,部分购物中心开始发展多层次多主题的功能复合型综合体,照顾不同消费者的需求。 


关于智慧商业,贾耀勇坦言,以前,智慧商业更多强调通过商业互联网的模式导入,强调怎样抓顾客,怎样分析消费行为、分析消费路径。而未来更重要的是探讨怎样通过智慧商业为消费者提供更多的便利性。随着时代的发展,消费客群正在悄然改变,新型人类成为消费主力军,更多的是追求快节奏、时尚化的消费环境。如扫描二维码停车、在线导航系统等,传统的商业模式正在不断变化。做智慧商业,智能化体系的主要目标应该是给消费者带来便利。


行业痛点?

互联网冲击+金融工具创新不够及退出机制缺乏+购物中心同质化严重


从互联网思维火起来的那天开始,“痛点”这个词在业界也变的炙手可热。虽然近年来大中城市购物中心增长量持续刷新,但随着时代及行业的发展,2018年的商业地产注定还要在风口飞一会儿。对此,贾耀勇从互联网的冲击、金融工具创新不够及退出机制缺乏、购物中心同质化严重且对消费市场变化的分析欠缺三个层面进行了分析。


第一个痛点,毫无疑问,是互联网对实体商业的冲击,但O2O商业模式的出现一定程度上减轻了痛感。比如越来越多的线上品牌在线下寻找合作的空间,这是线上的平台在向线下延伸。但是线下平台怎样实现在互联网体系里面更多的营销,推广,拓客,这是目前要面对的一个最大难点。


第二个痛点,金融工具的问题。贾耀勇结合自身在商业地产及地产基金等行业浸淫多年的经验提示到,在未来阶段,中国金融与地产的结合、REITS的发展顺利与否将决定购物中心未来开发模式的向良性的转变。贾耀勇指出,商业地产的本质是金融,商业地产与资本的嫁接也使商业地产的开发进入了一种全新的阶段。因此,整合多元产业资源,创造可持续发展商业新生态,也成为了当下商业地产发展一个重要的趋势。商业地产的实体资产作为基础,可形成巨大的流量入口,通过项目每天到访的客流,消费支付和会员系统等建立起的庞大数据流,以及项目每天带来的现金流,将为企业其他产业的发展,以及企业本身融资以及退出打下坚实的基础。而移动互联网作为手段,以实体商业经营和消费者需求为出发点,整合最具价值的互联网技术和资源,为实体商业的经营者、商家和消费者搭建一个全方位的互联网开放平台,利用“线上+线下”的优势互补、互相引流,最终形成消费闭环。而金融作为载体,可为商业开发的各个参与者提供资金流支持,比如:对商户提供贷款支持,帮助其解决开店、经营等方面的困难;为顾客提供信用消费、分期付款等消费支持;以及接驳资本,投资及孵化优质商业的品牌等,打通商业核心价值链,形成实体商业的独特竞争力。这种商业生态将成为未来商业地产发展的方向,也会是我们蓝润商业重点发展的战略。   


第三个痛点:购物中心同质化严重且对消费市场变化的分析欠缺。行业同僚都想做创新,但是难点和痛点是商业创新的品牌资源不足,经营不稳定,生存能力不强,购物中心同质化严重;且由于消费群体的年轻化,使得整个行业对于消费市场变化的分析有欠缺,贾耀勇坦言。那么,如何引用年轻人的消费习惯消费理念,将新一代消费群体的虚拟消费空间和现实消费空间相结合,拉动大量关联消费,将年轻人的消费激发出来,创造多样的消费场景,提供多样的消费服务,激发各样的消费动能。这是一个值得思考的问题。


社交经济新思路?

以人为本 立足未来人际关系重构 打造第三生活空间


互联网时代,社交网络的影响力不断增强、社交应用日益丰富,向社会各领域不断渗透,影响着人们生活和消费行为。与此同时,在商业地产领域,购物中心的社交化属性必然会被进一步的加强。


贾耀勇对此表示深切赞同,他认为,将来的购物中心一定是人们的社交空间、第三生活空间。对于社交经济新思路,贾耀勇提出几点。第一,提供更好的便利性的社交服务的功能。购物中心要适当的提供一些开放的便利性社交空间,让人们停下来,留下来,然后再产生关联消费。第二,购物中心的各类业态,要从社交空间的角度考虑平面规划,业态组合模式等。以大型餐饮为例,可以充分利用非正餐时间段,将闲时延伸为其他服务形态,如下午茶、轻餐等,不仅能拓展自己的营收还能为消费者提供一个社交的场所。第三,社交空间的核心是要跟互联网社群结合起来,中国传统社会经过几十年的变化,人们的社交网络及社交空间已经发生质的变化。贾耀勇强调,购物中心一定要意识到,中国整个社会从过往的地缘、亲缘、血缘等社交方式上正在发生重大的人际关系、交流平台的重构。购物中心要想增加客流量,就要不拘泥于传统,从社群经济,及各种创新活动导入不同的人群。


他的这一观点在位于318川藏线起点的蓝润广场中得到了体现。在前期,通过蓝润商业俱乐部首届文旅行业主题沙龙、文创行业主题沙龙等活动,蓝润广场成功引起成都文旅、文创行业,以及成都本土知名自驾俱乐部、车友俱乐部、户外俱乐部的关注和好奇。此外,在“泛文旅体”城市轻度假集群的主题概念下,蓝润广场通过线上微信群挖掘、线下俱乐部匹配的模式,实现了线上线下导流结合,在开业前就为项目积累了一批忠实粉丝。此外,蓝润商业在成都的七个商业综合体基本都是地铁上盖项目:蓝润广场、蓝润中心都是双地铁线交汇,作为蓝润集团总部大楼的蓝润置地广场(预计2018年12月开业)也位于天府新区地铁1号线上盖, 通过积极打造“城市会客厅”的概念去主动迎合未来社交中心的社交空间需求。


业态创新方向及创新业态打造?


用科技“拯救”商业 传统业态、新兴业态两手抓


美国久负盛名的管理学大师托马斯?彼得斯曾经说过:“要么创新,要么死亡!” 这句话在商业地产行业也同样适用。


在商场学插花,在购物中心体验一把过山车的刺激,或者购物前先给孩子做个牙齿护理……眼下,在各大商场和购物中心,这样的场景已经不再陌生。对于业态创新方向这个问题,贾耀勇饶有兴趣的表示蓝润商业研究院做了一些创新业态研究,一些行业的交流活动也曾请自己做过几次主题演讲。贾耀勇总结道,一方面是传统业态的创新。比如特色餐饮品牌,监狱主题餐厅、海洋主题餐厅、70后饭吧等。以及一些跨界融合的餐厅,素食餐厅、健康餐饮、禅意主题餐饮等。第二方面是新兴业态进入购物中心。如医疗健康、运动、文创等等。“第三方面的创新可能大家一直没有归纳出来,我为是一种特色空间,特种设备跟购物中间的结合。”贾耀勇补充道:“其实就是购物中心的科技化,如水幕影厅、风洞体验馆、飞行体验馆等等。这部分可以视为娱乐类,更加高科技,现代化,特种设备的业态,这种业态的创新与高科技、体验型商业结合,更多的从前期规划角度导入这种创新业态。” 


关注新型体验式业态,便能够创造吸引增量客流新亮点。如果把实体商业的客流比作一块蛋糕,那么过去运营商业的人,总是在争夺这块蛋糕本身,抢夺作为普通消费客群的存量客流。而这部分客流始终是有限的、且在逐渐缩小的。现在,实体商业已逐渐把关注点放在蛋糕上的樱桃,也即是市场细分之下的目的性消费客群,即增量客流的主要构成部分,在此情况下,具有能够捕获细分市场客群,并具备较强聚客能力的新型体验型业态便越发收到购物中心的青睐,例如创造性的打造空中动物园“V-ZOO”、悬空树屋等,又如在顶楼开设的马术练习场并通过与全国十佳马术俱乐部强强联动,开展各类活动,既增添了项目的格调,又成为项目的一大亮点。这类新型体验型业态能够增加消费者在项目滞留的时间,并显著带动其他业态的消费,从而有效的提供项目经营提升所需的客流,缩短项目的培育期。 


最后,贾耀勇对“新业态的打造”谈了自己的看法。随着消费客群、消费习惯的变化,以往被视为购物中心引流利器的影院、电玩等,早已不是新事物,新一代消费者对体验业态有着更为极致的追求。创意空间、健身房、主题乐园、VR体验馆、齿科诊所等业态纷纷进驻,购物中心业态创新,成为实体商业转型升级中的全新亮点。简单总结来讲,业态创新一定是业态创新的组合,而不是单独的业态的创新。比如说儿童业态,儿童业态的创新应该做一站式的儿童集合馆,把儿童的游乐,教育培训,零售类,服务类四者做一个业态关联性的布局组合,同时又打造一个儿童业态的主题空间,让孩子进去之后觉得好玩,空间环境很好,符合他的游乐的天性,这便是儿童业态。


▶ 侨福芳草地林鑫宏:租户、消费者均是客人 服务与IP化成两大关键


美好生活与商场用户关系的建立


对于“美好生活”的定义,林鑫宏认为是一种对生活的期待,以及幸福感的追求。而将这两部分融入到商业地产项目当中,则需要回归到项目的运营和消费者根本需求当中。


以侨福芳草地项目打造为例,在五年来的运营当中,通过建筑本身、环境体验、人文物质追求、精神层面感受等方面与“美好生活”紧密结合,助力消费者能在商场里拥有更好的生活体验。


这也让侨福芳草地的经营团队提出了最核心的理念——用户关系。林鑫宏表示,无论是租户还是消费者,均是我的客人,好比家人与小孩之间的家庭亲子关系,让团队能在有效的时间、空间里得到更好的沟通。


建立在用户关系的基础上,林鑫宏希望各个商铺及各大购物中心能够紧密合作,并在沟通的过程中,探讨如何把商业做好、如何提高消费者、如何能够协助租户这三大因素,从而提升到整个经营层面上,将“美好生活”的元素呈现出来。


侨福芳草地的IP化与服务细节


进入商业地产的下半场,林鑫宏透露,除了美好生活的追求之外,侨福芳草地将有两个方向来前进。


整个项目的IP化

林鑫宏认为,侨福芳草地的成功打造就是一个IP,而通过这个IP的主体形象构建它整个生态链,包括博物馆和商业,还包括写字楼、租户、酒店等,这样生态链的构成形成侨福芳草地的IP化,透过每一个生态链专项专场做的事情面向侨福芳草地的客人,后面的延伸就是服务细致化和提升化的工作。


服务细致化提升

林鑫宏认为,不管任何一个商业地产项目,最终是人跟人的接触,它是有温度的。随着年代的改变,客户的消费习惯也在改变,项目如何迎合消费者的需求,在服务细节方面要考虑到。这其中,无论是做好的活动还是好的项目,都需要团队通过细致化提升,受到消费者的认可。


“项目IP化及服务细致化,是接下来下半场两大的关键,也正是我们要做的事情。”林鑫宏表示。


▶  王石:城中村不应大拆大建 万科要对它们系统改造运营


4月22日,万科创始人、万科董事会名誉主席王石现身深圳城市共创大会活动现场作演讲致辞,回顾深圳经济特区和万科的发展。


一些历史已是耳熟能详,新颖的是王石首次对外详细介绍万科的“万村计划”。


王石表示,对于“万村计划”,“我理解的是万科启动的、与政府和村委会村民一起参与的城中村改造计划”。


2017年7月5日,深圳万科出资1000万成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司,随后,与深圳玉田村、新围仔等城中村签约,介入深圳城中村的改造运营。


据万科《2017年企业社会责任报告》数据,截止至2017年底,万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村,并与南山区签订战略合作框架协议,其中10个村已开启整租及改造运营工作。


如何让人才在城市中落脚,是每个大型城市逃不过的命题,尤其是城市面积仅约为北京的1/8、上海和广州的1/3的深圳市。


王石表示,经过40年的开发,深圳可用的土地只剩下20平方公里左右,每年新增用地不足2平方公里,城市进一步发展的空间严重受损。


因而,利用好城中村何其重要。王石说,“深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,这些村落在全市辖区范围内均匀分布,为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点,他们是特区活力与竞争力的基石。”


王石认为,城中村曾长期遭到人们的误解,甚至被误认为是城市发展的毒瘤。“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑,对于城中村不能采取大拆大建的方式,必须找到综合整治提效的新模式。在此背景下,万科开创了一项城中村改造计划,叫’万村计划’。”


“万村计划”以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。


用万科自身的说法,万科是以集约化整体租赁的形式,将村民自建物业进行专业化改造,并通过商业团队进行商业配套、生活内容、产业配套的植入,为城中村带来都市霓虹和绿色配套,推动城市另一极的教育文化与产业创新发展。


“万村计划”也是万科的住房租赁业务即长租公寓扩张的主要途径之一。万科进村,升级城 中村公共设施配套,在城中村尝试将部分旧楼改造为长租公寓,提供租赁服务。


2017年,万科长租公寓业务平台泊寓已覆盖北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、西安、重庆、苏州等29个城市,保有量超过10万间,已开业3万间。


按照万科的计划,2018年计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上,在租赁住房需求巨大的城市加大投资力度。而万村业务也将覆盖深圳各个行政区域,进入更多城中村。


目前市场主要关注长租公寓的经济账如何算、如何盈利。对于“万村计划”,盈利问题也是讨论焦点。


由于万科并无公布进入城中村项目的租赁价格,只有改造后长租公寓产品的市场租金,因而成本与盈利不可考。


对此,第一财经采访过深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军,他表示“万科不是做单栋的业务,我们的目标是做综合整治。在项目收楼到一定规模后,会引入商业、教育等配套。光看租金大家看来可能算不过账,觉得企业不好盈利,但现在未引进配套之前,我们的成本也能打平。”


城市共创大会的一位嘉宾,深圳市规划学会常务理事、住建部城市设计专家委员会委员张宇星提出了“空间免费”的观点,恰好解释了“万村计划”的逻辑。


张宇星表示,“我们一旦在空间里创造了更多的社会服务价值,这些价值超越于空间的租金、空间交易的成本之后,可以免费使用。比如互联网,它是免费的。面向未来的空间经济价值,必然是走向空间的免费。这种免费是我们每个人都期待的,我们现在的空间被收费束缚了。面向未来空间的社会价值就是空间自由。”